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2018-4-27 8:03:00

  中央政治局上周的会议提出“扩大内需”,这是继2014年12月后,政治局会议再提“扩大内需”,因而被很多机构视作货币和财政政策微调的“风向标”。联想到上次财政货币政策调整后,2015年至2017年新一轮房地产市场启动,借助债务扩张,地方政府融资放量,基建投资快速增长,上下游周期行业到现在仍处在景气位上。再加上近日央行“定向降准”、一季度PSL翻倍等,引发了对楼市从“政策底到市场底”的逻辑判断,甚至重走“刺激老路”的联想。A股房地产板块近日逆势上扬。

  确实,内需在下滑。2017年GDP增速为6.9%,其中内需贡献6.3%,贡献度较2016年下滑了1个百分点。2018年一季度,GDP同比增长6.8%,高于全年6.5%左右的目标,较去年三、四季度持平。细分看,作为内需“大头”的固定资产投资,尽管同比增速较去年四季度小幅回升,但基建投资增速连续4个季度下滑,PPI从去年四季度的4.9%降至上季度的3.1%,制造业投资增速回落趋势已确立。

  一季度,房地产投资同比增长10.4%,再次站上两位数并创下2014年三季度以来单季增速新高,但去年三季度以来地产销量增速几近归零,今年1月至3月累计增速3.1%,而去年底以来房地产融资渠道全面紧缩,债券和非标融资甚至冻结。销售回款放缓叠加融资受限,土地出让增速已降至0.5%,以开发投资滞后销售6个月至12个月判断,地产投资增速将在三季度后回落。

  近年来,城乡居民消费较为旺盛,一直维持10%以上的增长。但去年三季度以来消费增速连续下滑,今年一季度全国社会消费品零售总额增速较去年同期下滑0.2个百分点。“扩大内需”乃应有之意。

  不过,此“扩大内需”非那种靠货币支持的“扩大内需”,而是结构调整导向、高质量发展导向的“扩大内需”。“主动同高质量发展的要求对表,对得上的加紧推,对不上的及时改”,意味着构建新的考核体系。由此,货币投放监管将更严格。

  从前天开始的“降准置换MLF”,尽管有缓解银行资金面紧张、释放长期低成本资金的效果,但“定向降准”从根本上是为了对冲“去杠杆”从严和资金面紧缩的局面。去年以来,银行表外业务“回表”后,倒逼资本计提、存贷比触顶(一季度即期存贷比达96%),而银行表内负债(核心存款)增长缓慢、存款流失和成本上升。过去5个月,新增表外融资同比减少3万亿,资金从“空转”到“回表”,融资利率自然下行。但今年一季度,社会融资规模较上年同期少增1.33万亿元,而金融机构人民币贷款加权利率自2016年四季度以来已连续5个季度攀升。因此,“松货币、紧信用”将是下一阶段货币政策主基调,也就是以“紧信用”去杠杆、资金回归实体,以“松货币”来降低利率,为扩大内需提供宽松的资金环境。“一紧一松”,这就是“保持货币政策稳健中性,注重引导预期”的逻辑。

  未来政策安排,“全力打好‘三大攻坚战’”仍排在首位。三大攻坚战中,“去杠杆”排第一。作为结构性去杠杆的主体,不管是地方政府,或房地产企业,杠杆率仍在历史最高位。因此,结合全球货币紧缩趋势、贸易争端等,消除信贷、股市、债市、汇市、楼市等五大领域的风险隐患,加上去年以来去杠杆偏紧,实体融资受阻,需要逆风向调节的货币政策回归中性,而重申“三大攻坚战”排在首位,加上“松货币、紧信用”配合,货币中性意在对接实体。


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2018-4-20 8:36:00

  楼市格局正在发生根本性变化,现有的逻辑框架已无法成为楼市走向的判断标准了。未来,房地产市场将告别过去“调控松紧周期”和“市场起降周期”的钟摆式往复循环,进入高位平稳、缓慢下行的新周期。

  全国超过20个城市从上月起再启楼市调控,合计发布了近30条房地产调控政策,内容包括“摇号售房”、将限售和限购延伸到三四线城市等,也包括诸如海南、昆明、深圳等地加码调控。

  调控加码意味着房价上涨势头明显。特别是近期多个热点城市启动的“摇号售房”政策,给市场传达了需求积蓄并推动市场反弹的预期。据悉,近期南京、长沙、成都的部分楼盘“摇号售房”中签率仅约11.6%、9.5%和10%,供求明显失衡,而热点城市库存走低也说明了这一点。

  2016年10月启动的新一轮调控,至今已持续了一年半,不少城市还在加码调控。同时,楼市抑制杠杆和资金流入更已上升到了守住系统性风险底线的高度。国家统计局数据显示,楼市库存降幅从去年3月开始加快。截至今年3月,全国商品房待售面积同比增速已连续41个月下降,绝对规模降至2014年9月启动“去库存”前的水平。易居研究院统计,百城库存规模已降至2013年3月的水平,供应也在下降。由于限价和预售管制,3月百城新房批准预售面积同比下降16.5%。2月70个城市二手住房价格指数(0.2%)环比1月持平,70个城市中有49个二手住房价格上涨,16个热点城市中有6个二手住房价格环比上涨。北京3月二手房成交12104套,这是自去年4月以来的新高;深圳二手房价已连续5个月回升。

  由此,周期性楼市复苏的逻辑判断似乎是成立的。同时,近期近20个二三线城市启动“抢人大战”,催发了三四线城市楼市火爆的棚改贷款,这似乎正在成为三四线楼市继续保持火热的新动力。此外,近期不少热点城市新房价格普遍低于同区域二手房价15%至30%,一二手房价格“倒挂”、“摇号售房”成为调控标配,也佐证了需求潜力之大、房价上涨预期之强。

  那么,楼市是否会在原有的周期性框架内迎来反弹?

  笔者认为,在今年首季银行新增贷款中居民中长期贷款占26%,比2017年的39%和2016年的45%显著下降的情况下,楼市仍现反弹迹象,并非库存下降、供求紧张,很大程度是“去库存”政策效应滞后、金融条件仍宽松、地方楼市依赖、市场预期等所致。近3年的“去库存”叠加“降准降息”,带动需求膨胀和库存走低。楼市快速回升已接近两年,但很多城市(特别二三线城市)政策并未跟随收紧,典型如普遍采用力度温和的限售而非限购成为主导政策,以保持市场一定温度和供需体量。

  另外,基于地方和国企债务负担考虑,为降低利率以降低转型阵痛,基准利率一直保持在历史低位。同时,按揭政策自2016年底已收紧,并通过额度和占比“双控”抑制居民杠杆率,但居民借道消费贷款变相“加杠杆”。去年消费贷暴增3倍,居民杠杆率从2016年的50%升至60%。去年,开发贷接近零增长,但自筹资金却“由负转正”,显示表外资金在暗中接济。“摇号售房”背后的一二手房价“倒挂”,也使市场预期倒挂部分将以未来房价上涨而抹平,房价上涨预期仍强烈。


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2018-3-23 8:04:00

  今年的政府工作报告用较大篇幅阐述了强化金融监管,压缩并促使影子银行回归表内和服务实体经济,搭建新金融监管架构。周小川在“两会”记者会上说,中国经济广义货币体量已相当大,经济增长将减少过去大量依靠资金支持的方式;广义货币增长已低于名义GDP增长,宏观经济已进入稳杠杆和逐步调降杠杆的阶段。这意味着,今年将以金融供给侧结构性改革推进去杠杆。在控制货币“总闸口”与杠杆率的思路下,作为资金敏感型行业、加杠杆源头的行业,房地产业前景或要重估。

  2018年,控制居民杠杆率首次进入“降杠杆”框架。同时,央行年度工作会议首次提出,实施房地产金融宏观审慎,平滑房地产顺周期波动,除了控制按揭投放外,还要打击居民借助消费贷违规加杠杆,堵住影子银行违规对接房地产项目。显然,资金量价双约束将是今年楼市调控的着力点。

  截至今年2月,首套房贷利率连续14个月上升,同比去年2月上升22.15%。但央行副行长潘功胜认为,从长周期看,房贷利率仍处于较低水平。据上述概括管理层控制房地产杠杆的逻辑来判断,未来房贷利率还会上升。而且,随着金融去杠杆持续推进,银行表外业务回表会消耗资本金,银行负债端综合成本还将上升。再加上楼市区域分化,热点城市调控“不放松”,有的区域楼市风险已在溢价显现。由此,银行对房贷利率自主定价,扩大利率浮动区间,暂停消费贷,缩减资产负债表等,已是大趋势。近期,中信银行暂停北京200万元以上个人住房抵押贷业务,事实上是因北京房价相比去年高峰下降15%,贯彻去杠杆指示,表外回表倒逼新增资产降速,收益高的实体企业中长期贷款需求上升(今年前2个月占比比2017年增加8个百分点)等因素所致,估计那些表外业务占比大的中小银行后续还会跟进。当然,强金融监管和去杠杆势头正猛,差别化弱化。

  对此,央行副行长潘功胜表示,央行会督促商业银行严格落实差别化住房信贷政策,执行房贷差别化定价,积极支持居民特别是新市民购房的合理需求。政府工作报告也明确,支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权。相应的,金融支持重点将转向住房新供给领域。自去年以来,去杠杆叠加调控高压,楼市政策导向租赁、棚改等,金融对商品房的支持力度下降,甚至首套房融资也被银行“一刀切”地挤出了。因此,周小川在这次记者会上提出宏观经济进入“稳杠杆”阶段,是个重要信号,未来可能更强调房贷利率差别化,首套房或重将回信贷支持范畴。

  虽然房贷利率整体还会上升,但首套房贷利率上浮趋于见顶。首套低利率、非首套高利率,两者利差扩大,差别化和结构调整正在夯实房贷的投放效率。当然,房贷投放还将实施规模控制。今年1月至2月,居民中长期贷款(主要是房贷)同比少增近1000亿,占全部新增贷款的24.4%,较2016(45%)和2017年(39%)显著降低。不过,算上短期贷款,今年1月至2月居民贷款占全部新增贷款的49%,相比2016年(50%)和2017年(52%)并未明显下降。基于房贷的额度限制、限预售,以及网签后开发商将一次性付款与购房优惠挂钩,银行更愿发放高利率短期贷,而居民也竞相以短期贷充当房贷。难怪去年短期贷款投放增长3倍,而今年1月至2月暴增5倍。


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2018-3-2 8:11:00

  2018年央行工作会议提出,“继续实施‘分城施策’差别化住房信贷政策,强化房地产金融宏观审慎管理”。这是央行年度工作会议首次提出强化对房地产金融的宏观审慎管理。出于对系统性风险、金融危机的高度警惕、防范和预见,管理层已在前瞻性布局了。

  随着金融体系的杠杆性、关联性和复杂性不断提升,金融周期可能在一定程度上脱离经济周期运行,金融内在不稳定性、脆弱性所带来的风险也相应增大。因此,针对宏观经济和总需求管理,侧重于经济增长和物价水平稳定的货币政策管理框架,针对单个金融机构的微观审慎监管(比如资本充足率),很难避免个体行为理性却导致集体行为非理性(或称“合成谬误”),很难把控因金融业顺周期、非理性行为和“羊群效应”等而导致的金融风险。个人或机构通过加杠杆或去杠杆的逐利、避险行为,是金融业顺周期、非理性行为和“羊群效应”的总根源,也是金融业丧失自动调节供求的功能,产生自我强化式的正反馈机制,导致从风险积累到危机爆发的总根源。因此,以控制杠杆总水平、控制流入资金规模来防范资产价格波动,是宏观审慎政策最主要的内容。央行去年11月发布的《2017年第三季度中国货币政策执行报告》,首次明确宏观审慎政策锚定的经济指标——广义信贷和房地产价格,指出宏观审慎政策与货币政策区别在于,货币政策以CPI为锚以熨平经济周期,而宏观审慎政策则以广义信贷和房地产价格为锚以熨平金融周期。

  据央行公布的数据,截至2017年,我国住户贷款余额40.45万亿,同比增长21.4%,全年增加7.1万亿元,同比多增8010亿元。有媒体计算,若加上4.5万亿公积金贷款,5万亿左右的民间或互联网借贷,我国居民家庭杠杆率(债务余额/GDP)超过60%,而10年前这一比例不到15%。居民在房地产过度加杠杆,是房地产价格上涨的原因之一。2016年10月新一轮楼市调控以来,尽管银行开发贷款投放集中在百强房企和地方龙头,但银行资金借助银信、银保、银证合作的影子通道,以理财、资管、同业等形式变相进入楼市。这就是2017年M2增速降至8.2%的历史低位,而社会融资总规模却保持12%至13%增速的原因所在。


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2018-2-23 9:17:00

  春节,无疑是考察楼市的“一扇窗”。

  今年,由于棚改货币化比例(2017年高达60%)明显下降,国家严格限制居民加杠杆、严格限制资金流向房地产,加上需求部分透支、租赁分流等等,业内普遍不看好三四线城市的楼市。在热点城市楼市调控“不放松”的大环境下,若三四线城市的楼市全面下滑,2018年全国楼市将明显回调。但据笔者观察,由于带着一年积蓄的人口大规模返乡,三四线城市的返乡置业潮并未急速褪去。

  过往,笔者在春节期间返乡,问起村里的大变化,亲朋经常谈起的是谁家的小孩考上大学,谁家在外做生意赚了钱等等。而今年春节期间谈话主题变了,大家谈得最多的,是谁家在县城或市里买了房子。往年,农村人赚了钱,就在村里盖起三层楼的住宅,购置耐用消费品,甚至皮卡汽车等,这是彰显生活水平的配置,很少人到城里买房。近些年来,城乡间最庞大的网络完成了铺设,道路、有线、通讯和物流等网络将城乡高效地连在一起,农村居民进城看病也有“新农合”、“新农保”的支持。因此,县城居民、镇乡村村民的眼界拓宽、观念更新。而且,有社会保障和土地承包收入支持,农村消费倾向和观念也在更新。

  再看数据。2017年,城市居民社会消费品零售总额同比增速下降,而农村该指标由2016年的10.9%上升至11.8%。作为升级消费的进城购房,必然会迅速崛起。于是,基于农村居民对子女到城里接受良好教育分外重视,新生代农民对城市丰富而美好的生活无比向往,不管大城市就业返乡人群,或三四线城市下辖居民或村民,进城购房趋势仍旺盛。由于2016年至2017年大城市房价普遍翻了一番,很多就业人口在置业无望,而交通条件大为改善的情况下,到大城市周边三四线城市购房,或到老家三四线城市购房,就成了现实选择。

  春节前,安居客发布的《2017-2018返乡置业报告》显示,59%的大城市受访人群有返乡置业的意愿。其中,有34%的受访人群是因在就业的城市买不起房或限购而作出返乡置业选择,有33%的受访人群希望改善长辈和孩子的居住条件,23%的受访人群希望日后回乡发展有个落脚点,只有10%的受访人群是在为手中的闲钱找出路,也就是投资。这表明,返乡置业的主流并非是投资需求,而是以首套房购置为主的刚需或自住需求。2017年,艾普大数据与移动运营商合作,在筛选购房人群后发现,三四线城市买房人群中,54.1%来自本地人口,15.7%和28.3%来自一线和二线城市;购房年龄主要在36至45岁、46至55岁两个阶段,占比为31.2%和38.5%。显然,县乡镇村居民进城购房,大城市就业人群返乡是主流,而成家生育、父母为城里就业子女购房是主要驱动。

  安居客的报告还显示,返乡置业人群中,一半以上年龄超过30岁,单身人群的比例仅为19%。在打工一族中,80%来自三四线城市及周边城镇,但近七成都在一二线城市工作。这也说明,外来务工人群也好,大城市就业人群也好,一旦步入结婚生育期,就有了买房并在城市“扎根”的强烈诉求。目前,全国1.7亿外出农民工,70%集中在排名前30位的大城市,60%举家迁徙,70%在就业地城市工作2至3年;大城市就业人群多为年轻群体的大学生。近年来,由于大城市房价上涨造成置业困境,在国家鼓励回乡创业、乡村振兴,传统产业从沿海转向内地的大背景下,借助返乡置业在城市站稳,或为下一步工作或退休做准备,已成普遍趋势。


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2018-2-7 8:52:00

  启动农村宅基地“三权分置”改革,是继家庭承包责任制后农村改革的又一重大制度创新。不论对解决当前农村土地制度的“死结”,还是对新时代恢弘的乡村振兴战略,都具有很强的现实针对性,更具有激活新一轮农村改革开放的“先手棋”作用。

  改革开放以来第20个、新世纪以来第15个指导“三农”工作的中央一号文件确定了实施乡村振兴战略的目标任务,即2020年形成制度框架和政策体系,2035年基本实现农业农村现代化,2050年全面实现“农业强、农村美、农民富”。文件明确“适度放活宅基地和农民房屋使用权,但严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”。

  适度放活宅基地和农民房屋使用权,就是宅基地“三权分置”改革,即“落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权”。十九大报告就已明确提出,完善承包地“三权”分置制度。具体而言,也就是在农村土地集体所有权和农户承包经营权“两权分置”改革的基础上,将承包经营权分为承包权和经营权,实行“三权”分置。从“两权分置”到“三权分置”的改革举措,是继家庭承包责任制后农村改革的又一重大制度创新。

  集体土地“两权分置”,即在土地集体所有的基础上,落实并全力保障农户对集体土地的承包经营权,改进了土地要素配置效率,一举解决了十几亿人口的温饱问题,并基本上实现了小康。在改革开放40年后的今天,城乡要素开始全面融合:农业经营方式多样化、规模化、产业化、机械化。而在农村人口大规模进城之后,宅基地闲置低效问题变得越来越突出。城市居民到农村旅游、观光和养老等,正在如火如荼地发展。近年来,互联网、有线电视、通讯网络、道路和物流实现“村村通”,农村社会保障(新农合、新农保)全覆盖,实现温饱和视界拓宽的农民,希望过上更美好的生活。

  为顺应城乡要素融合的现状及农民对美好生活的诉求,集体经济范畴的“三块地”(耕地、集体经营性建设用地、宅基地)改革全面提速,尤以耕地承包权流转(转包)推进得最快。在全国2.3亿农户中,目前流转土地超过7000万户,占比30%;经营耕地50亩以上的规模农户超过350万户,新型职业农民超过1200万;农民合作社190万个,主要农作物耕种收的综合机械化水平超过65%,一大批农场、合作社、农业企业等多种类型的新型农业经营主体蓬勃发展,集体建设用地入市也轰轰烈烈地展开。

  2013年以来,通过“招拍挂”,大城市外围集体建设用地产业化入市趋势已形成,农村基础设施建设壮大了集体经济,实现了农村集体土地与国有土地同等入市、同地同权,农民分享到了城市化和工业化红利。2017年,随着国家确立13个热点城市开展试点,针对新市民建设市场化租赁住房,成为城市集体建设用地入市稳定和可行渠道。这同时也是农民分享城市化“下半场”红利,即新市民“扎根”和内需动力的重要渠道。

  但是,作为农民最主要、最大宗的一块财产,宅基地改革相对滞后。在全国16.5万平方公里的农村非种养殖用地中,宅基地占比高达70%,而建设用地(主要是乡镇企业用地)只占10%,且差不多已利用殆尽。由此,启动农村宅基地“三权分置”改革,不论对解决当前农村土地制度的“死结”,还是对新时代恢弘的乡村振兴战略,都具有很强的现实针对性,更具有激活新一轮农村改革开放的“先手棋”作用。


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2018-2-5 9:33:00

  银行又上浮利率了。自2月1日起,工农中建四大国有银行对广州首套房贷款利率上浮10%,二套房贷款利率则上浮15%。由于四大国有银行占房贷份额的80%,而中小银行一般都跟随四大行调整,这意味着广州房贷市场再度紧缩。


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2018-1-24 8:52:00

 住建部近日明确调控“三个不动摇”,人民日报发文《楼市调控不会“拉抽屉”》,回击了调控松绑的传言,也让元旦以来节节攀升的A股地产板块掉头向下。

  由于数年来基建以20%以上的速度扩展,地方政府财政压力较大,而大宗商品“周期牛”也趋于尾声。在环保督察、去杠杆、GDP“挤水分”的新环境下,市场普遍预期2018年“稳增长”压力再现,楼市或将再迎高压政策触顶后的“红利期”。同时,部分二线城市直接或间接松绑限购,此被市场视为新一轮政策“宽松期”。由此,地产股连续8个交易日上涨,A股和H股很罕见联动拉升。

  也难怪,在过去十几年的楼市调控中,每当紧缩性调控见效后,因承受不了楼市下滑冲击财政税收、固定资产投资,地方或明或暗的政策松绑总会接踵而来。这种调控松紧和市场起伏的“轮回”,已在投资人心中形成刚性认识,即调控反复“拉抽屉”。而楼市回调后,若有地方松绑政策,恰是入市或建仓的最好时机。因而,近期兰州外围新区直接退出限购、合肥限价新老划断、成都人才新政等都被市场解读为政策松绑。而现在三地政府异口同声表示,这都是误读。
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2018-05-23 8:49:00

  切入点在于租赁要素在供给侧的结构性改革,如集体建设用地建租赁房。从土地要素重新配置、功能转换角度,从降低利用成本,满足新市民租赁需求,农民长期分享城市化红利角度,建设租赁房,可谓供给侧结构性改革的重大突破。

  中央经济工作会议不仅再次强调“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”,而且首次提出发展长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。这一房地产市场平稳健康发展的长效机制,隐含着非常明确的政策诉求重点,决定了新的一年乃至未来更长时期我国房地产市场的基本取向。

  机构租赁大发展,能解决私人“短租”的痛点:首先,机构租赁能纳入政府监管。因此,不管房屋室内设施配置标准,还是设施维修等物业服务,抑或承租双方权益维护或纠纷解决等,都有明确的规则和保障;其次,私人房东更在乎房价上涨了多少,看不上2%左右(甚至低于理财收益率)的租金回报率。因此,不仅出租房屋是短期化行为,且室内设施配置以简单和低成本为首选。而机构租赁是长期经营,会因租赁“轻资产”的服务行业属性而重视体验和客户反馈,租客长租也就顺理成章。

  环视当今世界,发达国家租赁人口或房源占比基本在50%至60%左右,远高于我们20%的水平。而且,在租房和买房的选择上,发达国家居民遵从“先租后买”的规则,即一般经历20年左右的租房生涯,然后在40至45岁时才去买房,甚至有很多家庭一辈子租房。发达国家居民之所以租房与买房能并驾齐驱,很大原因在于租房可享受与买房一样的体验和服务,在其背后则是机构租赁在打造长租理念、规范租赁环境上的巨大支撑。

  目前,德国有1860万套租赁住房,政府公租房(450万套)占24%,私人机构房源(410万套)占22%;2013年,美国3200万套私人租赁房中,机构租赁占40%,主要由机构托管租赁、机构持有房源、REITs公寓组成;在日本的1852万套租赁房源中,机构持有占16.8%,机构托管房源占66.2%。我国各大城市目前的租赁市场,租期一般在1年以内的占90%以上,机构经营长租占比则不到10%,还主要以政府公租和机关企事业单位“过渡房”为主。在北京,94%的租赁房为短期化私人租赁,机构租赁占比仅6%。

  我国房屋租赁机构占比太低,很大程度上在于租赁投资回报率太低。据上市公司今年前三季度数据,房地产开发行业毛利率和净利率分别达30.7%和10.6%,而住房租赁收益回报率仅2%至3%,甚至远低于10年期国债收益率。截至目前,热点城市已出让100多宗租赁房地块,国企或龙头开发商积极拿地,建设租赁住房热情很高,但多数乃体现示范信号,不乏形象工程或面子工程。据笔者调研,能赚钱的机构租赁,一是收储旧工业厂房、废弃酒店、商业群楼的集中式公寓;二是“打隔断”、“上下铺”的分散式公寓,前者盈利靠收储低成本,后者靠提高单位面积租金收益。而这两者都因存在违规和安全等隐患而不可持续。


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2018-05-23 8:38:00

  稳定预期,建立长效机制,重塑住房制度无疑是抓手和利器。唯此,才能将各项长效机制制度化,给市场传达的信息是:此轮调控绝非过去十几年调控的又一个轮回,而是调控与改革共同发力,并逐步让位于改革的开始。

  “加快住房制度改革和长效机制建设”已被明确为明年要着力抓好的重点工作。同时“防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制,金融服务实体经济能力增强,防范风险工作取得积极成效”。这意味着,楼市调控已进入“深水区”,短期调控政策要为长期改革创造窗口期,尽快实现从短期调控向长效机制转变,让调控与改革措施共同发力。同时,加快制定服务于新市民的、以租为主和租购并举的住房新制度,以锐意改革来稳定预期。将长效机制建设和住房制度改革并列,彰显房地产调控亟待“由标入本”。

  近一年来,楼市长效机制的建设,在操作上更多还在探索和实验,比如租购并举制度建设、租售同权探索、集体土地入市试点、房产税明确征收原则等。2017年,对房地产管理实际起作用的,还是被视为短期行政干预的措施。而且,以“五限”(限购、限贷、限售、限价、限商)为代表的需求端调控,不管在力度上、范围上、频率上,均超过了以往任何一次调控,并且也确实收到了实效。一二线城市房价同比涨幅已连续10个月回落,三四线楼市库存降至2012年以来的新低。

  大家都看到了,不管是“预警函”式的调控机制,还是培育租赁市场、集体土地入市,都带有长效机制、供给侧改革(针对新市民需求)色彩,甚至触及了土地财政。房地产管理正朝着短期调控为长期改革创造“窗口期”,调控与改革共同发力的局面推进。这也证明,只要中央和地方齐心协力,采取切实有效的措施,制度改革啃“骨头”,房地产终究是能回到稳定发展的轨道上的。

  不过,也不能不看到,2016年10月以来的调控,尽管力度、频率空前,但购房者预期并未改变,南京“万人抢房潮”,按揭贷款受限后,居民敢借期限短、成本高的消费贷款加杠杆购房,凸显出房价上涨的预期还很顽固。中央政府在楼市“去杠杆”、去投资属性、培育租赁等改革意志坚定,但开发商的预期和行为逻辑还未见有显著改变。一方面,2016年至2017年各大房企销售回款显著改善、粮草充足,降价动力不足。今年以来,热点城市商品房批准预售规模普遍下滑30%至50%,“捂盘惜售”情绪浓重。另一方面,由于高价新盘限价,很多开发商将商品房项目打包给租赁企业或者银行,甚至转让数十年租赁权。此举不仅可套鼓励住房租赁的政策红利,还能变相达到“捂盘”的目的。此外,“做大才不会被吃掉”已成房企新的生存逻辑,所以各大房企还在继续“跑马圈地”。

  作为楼市调控的重要主体,商业银行的行为模式也未改观。今年以来,采取严格的规模和占比(不超过新增贷款30%)控制后,1月至10月的中长期贷款(主要是房贷)规模(4.57万亿)比去年同期(4.69万亿)有所下降,但居民总贷款却增加了1.03万亿,短期消费贷款暴增是主因。截至10月,今年居民短期贷款新增1.6万亿,接近去年同期的3.5倍,占居民总贷款的26%,占比增加10个百分点。贷款规则明确指出,消费贷款是短期的,要采取“受托支付”投放(贷款由银行直接支付给消费产品卖家),但商业银行睁眼闭眼,还违规创新出周期长的消费贷款。


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